Программу снова ветхого и аварийного жилья, получившую название «реновация», решено сделать всероссийской. Ранее она применялась только в столице, причем стартовала еще в 90-х годах. Московская реновация вызвала волну критики, так как расселение производилось, в том числе, и в отдаленные районы. Для большинства российских регионов подобные столичные проблемы не столь актуальны, хотя принудительное переселение не исключено.
Термин «реновация» в новом законе ФЗ-494 от 30.12.2020г. (вступил в силу также 30.12.2020г. в день официальной публикации на портале в Интернете) не используется, введен другой – комплексное развитие территорий. Также в СМИ уже успели назвать закон 494 от 30.12.2020 «Об изъятии домов и участков». Расскажем о нем подробнее, произойдет ли в рамках данного закона отмена частной собственности на недвижимость в 2021 году.
Что понимается под комплексным развитием, цели программы
ФЗ-494 можно было бы именовать «закон о реновации жилищного фонда в Российской Федерации в 2021 году», но сам термин «реновация» не упоминается в нем ни разу. Хотя речь идет именно о распространении столичного опыта на всю Россию.
По тексту закона комплексное развитие – это совокупность мероприятий по благоустройству и обновлению территории, проводимых по заранее утвержденному плану. Таким образом, это более широкое понятие, чем реновация. Целью ее объявлено улучшение жилищных условий, развитие инфраструктуры жилых районов и привлечение частных инвестиций в отрасль.
Новый закон в течение последующих лет будет определять развитие сферы строительства за счет строительства большого объема жилья в рамках этой программы.
Почему же закон подвергся жесткой критике со стороны некоторых чиновников? Насколько, что его даже стали называть «закон об отмене права собственности на жилье с 2021 года». Дело в том, что он позволяет вносить изменения в генпланы по упрощенной процедуре, сносить даже неаварийные дома. Учитывая, что большие полномочия предоставляется регионам, есть риск злоупотреблений. Но все же отмена права собственности на недвижимое имущество не состоялась, это утрирование.
Налог с продажи квартиры в 2020 году для физических лиц – что изменилось?
Расширение прав регионов
Большие полномочия по новому закону предоставлены субъектам РФ:
- высшие исполнительные органы наряду с Правительством РФ наделены правом принятия решений о комплексном развитии территорий;
- для этого они разрабатывают адресные программы сноса и реконструкции;
- регионы вправе самостоятельно определять источники финансирования комплексного развития, параметры и характеристики домов для включения в программу;
- возможность привлечения специализированной организации для осуществления реновации на основании конкурса или аукциона.
Эксперты считают, что закон о реновации в регионах с 2021 года может заработать, наделение большими полномочиями субъектов РФ оправдано и позволит лучше реализовать закон на практике.
Кто попадет под реновацию
Комплексное развитие может осуществляться в отношении одного или нескольких домов как жилых, так и нежилых, в отношении незастроенной территории и по решению правообладателей.
Попадают под реновацию следующие объекты:
- аварийные дома, которые нужно сносить или реконструировать;
- неаварийные дома, имеющие большой процент износа, высокую расчетную стоимость ремонта (за счет чего он нецелесообразен), ограниченно работоспособные, построенные по типовым проектам, не обеспеченные централизованными инженерными и техническими системами.
Конкретные критерии разрабатывают органы власти субъекта РФ. При этом земельные участки могут изыматься в пользу государства. Не подлежат изъятию земельные участки, на которых расположены объекты федерального значения.
Сейчас по закону возможна такая процедура, как отказ от права собственности на недвижимое имущество в пользу государства. Например, если нет заинтересованности в дачном участке. Но это не относится к реновации, в процессе которой решения принимаются государственными органами по согласованию, в некоторых случаях, с собственниками, принимающих коллективные решения на общих собраниях.
Порядок реновации
Решение принимается высшим исполнительным органом субъекта РФ или глава местной администрации. Также решение о комплексном развитии территории вправе принимать Правительство РФ, если реновация затронет интересы федерального бюджета.
Для реновации субъекты РФ могут привлекать инвесторов, к которым предъявляются определенные требования (стаж деятельности объем выполненных ранее работ). Решение согласуется уполномоченными органами в течение 30 дней и подлежит публикации.
Согласие общих собраний собственников многоквартирных домов требуется только при реновации не аварийных домов. Срок проведения собрания ограничен месяцем с момента его принятия (власти регионов могут его дополнительно сократить). Если за этот период собрание проведено не будет, дом признается участвующим в реновации.
За реновацию и расселение должны проголосовать две трети собственников или их представителей, если хотя бы треть собственников против, дом участвовать в программе не будет. Собрание полномочно только в том случае, если в нем участвует более половины собственников или их представителей. В качестве последних признаются и наниматели жилья.
Собственникам жилья предоставляет аналогичная недвижимость или денежная компенсация по выбору (на основании рыночной стоимости). Собственникам нежилых помещений и индивидуальных жилых домов, признанных ветхими и аварийными, положена только денежная компенсация.
